Llevamos años escuchando que la vivienda es un bien de primera necesidad. Se dice en mítines, se repite en debates parlamentarios, se incluye en el preámbulo de casi cualquier ley que toca el sector. Y lo es, claro que lo es. Pero en España, comprar una vivienda nueva implica que más de una cuarta parte del precio que pagas no tiene nada que ver con el ladrillo, el cemento o el trabajo de nadie. Es, simplemente, impuestos.

El informe que EY elaboró recientemente para Asprima, la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, pone cifras concretas a algo que los que llevamos tiempo en este sector percibimos desde hace años. Según datos del estudio EY, por cada 100.000 euros de precio de vivienda nueva, la acumulación de costes fiscales trasladados al comprador supera los 26.000 euros, es decir, más de un 26% del precio total. De cada cuatro euros que paga quien compra un piso de obra nueva, uno va directo a las arcas públicas. No al promotor. No al constructor. A la administración.

Y no es un solo impuesto. A lo largo del proceso promotor se suceden impuestos, tasas y cargas públicas que inciden en la adquisición del suelo, la tenencia del inmueble, la tramitación urbanística, la ejecución de las obras y la transmisión final de la vivienda. Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, tasas municipales vinculadas a la actividad constructiva, el IBI durante el periodo de promoción… y luego, encima, la plusvalía municipal. Una cadena. Cada eslabón, un coste que el promotor no absorbe porque no puede: lo traslada al precio final, que es lo que acaba pagando el comprador.

Sobre la plusvalía municipal conviene detenerse porque los datos son difíciles de ignorar. Según datos del estudio EY, este impuesto se ha disparado desde 2020 en las principales ciudades españolas entre un 275% y un 650%. Madrid encabeza la subida con un 650%, seguida de Sevilla con un 500%, Málaga y Zaragoza con un 305%, y Barcelona con un 275%. Seiscientos cincuenta por ciento. En seis años. Para que luego nos expliquen que el problema de acceso a la vivienda lo resuelve un decreto.

Lo que hace especialmente irritante esta situación es la lógica que hay detrás del impuesto. El incremento de la plusvalía no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora. El suelo no vale más. Lo que ha cambiado es la fórmula que usa el ayuntamiento para calcular cuánto te cobra. El impuesto ha subido porque el legislador ha decidido que suba, no porque el activo haya generado una ganancia real. Esto, en cualquier otro contexto, tendría un nombre bastante menos técnico que «ajuste de coeficientes».

España constituye una anomalía en el contexto europeo por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva, sin que esta estructura fiscal encuentre un equivalente funcional en los principales modelos europeos analizados. Somos una anomalía. No de las buenas. Una anomalía que encarece el producto que más necesita la gente joven que intenta independizarse.

Según datos del estudio EY, el porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025. La mitad, en veinte años. Claro que en ese periodo han pasado muchas cosas: una crisis financiera monumental, una pandemia, tipos de interés disparados… Pero que la carga fiscal sobre la vivienda nueva haya llegado a donde está no ayuda. Bastante poco, diría yo.

Existen ayudas, sí. Exenciones, bonificaciones, programas autonómicos y municipales para facilitar el acceso a la vivienda a quienes no pueden comprar sin respaldo público. El problema es que las propias administraciones que gestionan esas ayudas llevan años reconociendo, sin que parezca incomodarles demasiado, que el perfil del beneficiario ha cambiado. Ya no hablamos solo de rentas bajas. El colectivo que necesita ayuda para comprar una vivienda se ha ido ensanchando hasta abarcar lo que antes llamábamos clase media. Familias con dos sueldos, trabajo estable, sin deudas. Gente que, en teoría, debería poder comprar sin que nadie le eche una mano. Y no puede. O puede a duras penas, con la hipoteca rozando el límite de esfuerzo recomendable y sin margen para imprevistos.

Que la solución que se ofrece a ese problema sea ampliar las ayudas, en lugar de reducir la carga fiscal que lo genera, dice bastante sobre cómo funciona esto. El Estado crea el problema con una mano y lo gestiona con la otra. Y mientras tanto, el contribuyente que no entra en ninguna ayuda pero tampoco llega cómodo, ese se queda solo.

Hace unos años escribí sobre lo injusto que me parecía el mecanismo de la plusvalía municipal cuando el mercado caía y los propietarios tenían que pagar un impuesto sobre una ganancia que no habían obtenido. El Tribunal Constitucional acabó dando la razón a quienes reclamaban. Bien. Pero el problema de fondo no se resolvió: el impuesto se reformó, se recalculó y, como vemos ahora, se disparó de todas formas. La fiesta la paga siempre el mismo.

«`

La Inteligencia artificial es sorprendente y ya «todos» la usamos a diario. Estamos en el punto de que usamos la inteligencia artificial para resolver cualquier duda, incluso del sector inmobiliario, sobre la compra, la venta o el alquiler de una propiedad. Y lo entiendo perfectamente. Son herramientas accesibles, rápidas, que responden con una seguridad pasmosa y en un lenguaje que parece el de un profesional. Pero no siempre dicen la verdad; de hecho, cuando no sabe la respuesta debe discernir entre decir que no la sabe o inventarla completamente.

En el mundo tecnológico tienen un nombre para esto. Lo llaman alucinaciones. Una alucinación, en el contexto de la inteligencia artificial, es cuando el sistema genera una respuesta que suena coherente y bien construida pero que es falsa o directamente inventada. No es un error como el que comete un humano que se equivoca. Es algo más inquietante: la máquina no sabe que se está equivocando. No duda. No advierte. Simplemente responde con la misma convicción con la que respondería si tuviera razón. Puede conocer más acerca de esto en este enlace https://aimultiple.com/es/ai-hallucination.

Y no, no pasa solo con preguntas muy complejas. Las alucinaciones aparecen también en cosas que parecen sencillas. Puedes hacer una pregunta sencilla sobre cualquier materia y la herramienta te responde con detalle, con nombre, incluso con referencias que parecen reales, con un sí o un no rotundo. Excepto que esa referencia puede haber cambiado, puede no aplicarse a lo que estamos tratando, o puede que directamente la referencia que cita no exista. Y no estoy hablando de algo hipotético. El pasado 13 de febrero de 2026 el TSJ de Canarias multó a un abogado por citar hasta 48 sentencias falsas sugeridas por una herramienta de inteligencia artificial. Un profesional del derecho, con formación y experiencia, presentó ante un tribunal casi medio centenar de referencias jurídicas que sencillamente no existían. La IA las había generado con toda la apariencia de ser reales. Imagínese ahora qué puede pasar cuando quien consulta no es un abogado sino alguien que simplemente quiere saber si puede alquilar su piso con ciertas condiciones, o algo más serio, algo sobre un medicamento, o simplemente saber qué mes del año en diciembre contiene la x. Sí, sí, la x, mira este video https://www.tiktok.com/@larrysitooo/video/7628071496987987221

Lo que me preocupa no es solo que la IA cometa errores. Me preocupa el usuario que consulta estas herramientas para tomar decisiones inmobiliarias. No es un especialista que va a contrastar la información. Es una persona que está a punto de firmar la operación económica más importante de su vida y que necesita respuestas claras. Y las respuestas claras las obtiene. Aunque puedan ser erróneas.

Da igual la cuestión relacionada con el sector inmobiliario que se desee conocer: de leyes, de obligaciones, de tributación, del mercado, para conflictos en la comunidad, o sobre comercialización; el riesgo es real.

Hay algo que me parece fundamental entender sobre cómo funcionan estas herramientas. La inteligencia artificial no razona como razona un profesional con experiencia. Un buen asesor inmobiliario, antes de dar una opinión, sabe qué preguntas tiene que hacer, qué cosas tiene que conocer y además tiene un almacén de experiencias. Sabe que antes de hablar de precio necesita conocer realmente todas las circunstancias del inmueble. Sabe que antes de recomendar una compra necesita entender la situación financiera del comprador. Sabe cuándo la cuestión está fuera de sus límites de conocimiento y sabe anteponer la duda a la respuesta. Y por supuesto tiene acceso a profesionales en cada materia: un abogado, un arquitecto, un tasador, un reparador, etc. Y sobre todo sabe encaminar en cada caso la cuestión. Y muy importante: conoce a la persona a la que debe asesorar. Porque ha tenido conversaciones con él, porque entiende sus circunstancias personales, sus plazos, sus miedos, sus expectativas reales. Esa relación no es un detalle accesorio del trabajo de un asesor inmobiliario: es precisamente lo que le permite hacer bien su trabajo. La IA no sabe lo que no sabe. No formula las preguntas previas porque no sabe que tiene que formularlas, y desde luego no tiene ninguna relación con la persona que tiene delante. Responde directamente a lo que se le pregunta, que muchas veces no es exactamente lo que el usuario necesita saber.

Dicho esto, sería injusto no reconocer que estas herramientas tienen utilidades reales. Sirven para orientarse, para entender conceptos generales, para preparar una lista de dudas antes de reunirse con un profesional. El problema no es la herramienta en sí misma. El problema es el uso que se hace de ella cuando sustituye al criterio profesional en lugar de complementarlo. Y ese uso es cada vez más frecuente en todos los ámbitos.

Lo que le recomendaría a cualquier persona que esté en un proceso de compra, venta o alquiler es que trate la información que obtiene de la inteligencia artificial exactamente igual que trataría la información que le da un conocido sin formación específica en el tema: como un punto de partida para preguntar, nunca como una respuesta definitiva para actuar. Sobre todo, valore los riesgos reales.