Cuando hablamos de Cargas Previas, nos referimos a aquellas que gravan una vivienda y deben ser canceladas antes de que se lleva a cabo la compraventa.

  Es de vital importancia contar con un profesional cualificado que pueda analizar la nota simple de la propiedad y asegurarse de que la compraventa se realice con plena validez jurídica y total seguridad para el comprador. Veamos por las más comunes.

  AFECCIONES FISCALES
  Las afecciones fiscales son notas que se practica al margen de la inscripción de una finca cuando ésta es objeto de alguna transmisión, quedando afecta a posible comprobación fiscal. Es una garantía para Hacienda Pública a efectos de asegurarse el cobro de las cantidades pendientes de pago.

  Por ejemplo, cuando se compra un inmueble de segunda transmisión, el adquirente, autoliquida y paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Hacienda tiene 4 años para comprobar si está conforme o no con el importe satisfecho. Es importante tenerlo en cuenta porque, si, posteriormente, se transmite ese inmueble en un periodo inferior a los 4 años y se comprueba autoliquidación por un importe superior y no se paga, podrán dirigirse contra el actual propietario.

  HIPOTECAS
  Encontrar hipotecas que graven la finca es muy habitual. Si encontramos una hay dos opciones. Que esté vigente o que ya haya sido abonada en su totalidad. La forma de proceder es muy parecida en ambos casos.

  – Si la hipoteca está vigente: habrá que solicitar un certificado al banco de la deuda pendiente para su cancelación. Si la parte vendedora no dispone del capital suficiente para hacerlo (lo más común) el día de la compraventa se retendrá la cantidad necesaria para la cancelación, ingresándosela directamente al banco.

  – Si la hipoteca no está vigente: habrá que solicitar un certificado al banco donde se refleje que la hipoteca está ya cancelada económicamente (Certificado de Saldo Cero).

  En ambos casos, el proceso siguiente es firmar una escritura de cancelación, la cual, una vez otorgada, se deberá llevar al Registro de la Propiedad para proceder a su inscripción. Así quedará constancia de que la vivienda ha quedado libre de cargas tras la cancelación del préstamo hipotecario.

   EMBARGOS
  Cuando se produce la reclamación de una deuda y el acreedor emprende acciones para embargar los bienes del deudor, estos embargos se inscriben en el Registro de la Propiedad correspondiente. El proceso para cancelar estos embargos es similar al de la cancelación de las hipotecas.

  Será necesario un Certificado de la entidad que haya trabado el embargo indicando el importe necesario para su cancelación. Sin embargo, una vez abonado, el proceso es diferente, pues se debe obtener un mandamiento judicial ordenando la cancelación registral del embargo, que es lo que se lleva a inscribir al Registro.

  ARTICULOS DE LA LEY HIPOTECARIA
  La cantidad de artículos que puedes aparecer como carga en una nota simple son demasiados para enumerarlos en un artículo por lo que nos centraremos en los dos con unas de las mayores incidencias.

  – Artículo 207: este artículo hace referencia a las inmatriculaciones (la primera inscripción de una finca), y dispone que, como tras dicha inmatriculación, existe la posibilidad de que alguien reclame la titularidad de la misma finca, se establece un plazo de dos años para efectuar dicha reclamación. Durante la vigencia de estos dos años las entidades financieras, por norma general, no acceden a hipotecar estos inmuebles.

  – Artículo 28: en sentido parecido al anterior, el artículo 28 establecía que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos”.
Es decir, que aparecía en todas aquellas herencias en la que los herederos no fueran herederos “forzosos”.

  Aunque lo seguimos encontrando en notas simples, en la Ley 8/2021, de 2 de junio, que entró en vigor el 3 de septiembre de 2021, se deroga este artículo.

La gran cantidad de diferentes cargas que pueden aparecer en una nota simple y gravar la propiedad son innumerables y es necesario contar con la ayuda de expertos para evitar problemas futuros.

  En ERA Inmobiliaria disponemos de un departamento jurídico que puede asesorarle con cualquier trámite. No dude en contactar con su Agente ERA de confianza.