Cómo predecir un mercado saludable de la vivienda
En 2001 Stuart Gabriel y Frank Nothaft publicaron en el Journal of Urban Economics un artículo que lleva por título «Rental Housing Markets, the Incidence and Duration of Vacancy, and the Natural Vacancy Rate». Su punto de partida era una pregunta técnica: cómo evaluar mejor el riesgo y el retorno de la inversión en vivienda en alquiler ante las fluctuaciones continuas del mercado. Lo que acabaron construyendo fue algo más amplio: un modelo para entender cómo se ajustan los precios del alquiler en función de la disponibilidad de vivienda.
El concepto central del estudio es la tasa natural de vacancia. Los autores la definen como aquella tasa de desocupación del parque de alquiler en la que las rentas reales no tienen presión ni al alza ni a la baja. Es, en sus propias palabras, el equivalente en el mercado de vivienda a la tasa natural de desempleo en el mercado laboral. Así como siempre existe un porcentaje de personas en transición entre empleos que no refleja una crisis económica, siempre existe un porcentaje de viviendas en alquiler temporalmente desocupadas que no refleja ningún problema estructural. Ese nivel de desocupación es inevitable y necesario para que el mercado funcione.
El mecanismo de ajuste que describe el estudio funciona en los dos sentidos. Cuando la vacancia observada cae por debajo de su nivel natural, el exceso de demanda empuja las rentas hacia arriba; esa subida frena parte de la demanda e incentiva la incorporación de nueva oferta, devolviendo la vacancia hacia el equilibrio. Cuando la vacancia supera ese nivel natural, la presión se invierte: las rentas bajan, la nueva construcción se ralentiza y la demanda de los inquilinos existentes aumenta. La distancia entre la vacancia observada y la natural es, según el modelo, lo que explica el movimiento de las rentas reales.
Para estimar empíricamente ese nivel de equilibrio, Gabriel y Nothaft aplicaron datos hasta entonces poco utilizados del Bureau of Labor Statistics: una muestra de aproximadamente 40.000 unidades de alquiler residencial encuestadas cada seis meses en las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos. El período analizado abarca de 1987 a 1996 y cubre 29 grandes ciudades. Estudios anteriores sobre el mismo tema habían utilizado datos de ingresos de arrendadores suministrados por el Institute of Real Estate Management, una fuente que los autores consideran metodológicamente insuficiente. El uso del CPI Housing Sample del BLS, señalan, permite derivar las tasas de vacancia sobre procedimientos de muestreo estadísticamente válidos.
Los resultados del modelo sitúan la tasa natural de vacancia en un rango de entre el 4 y el 4,5%, es decir, entre 40 y 45 viviendas disponibles en alquiler por cada mil del parque total. Los propios autores advierten que esta estimación es algo inferior a la de estudios previos, y que las comparaciones directas deben hacerse con cautela: la diferencia se explica en parte por la mayor fiabilidad de la fuente utilizada y por un modelo que, a diferencia de los anteriores, incorpora tanto la incidencia como la evolución de las rentas.
Una de las contribuciones más originales del artículo es precisamente esa descomposición de la tasa de vacancia en dos componentes. La incidencia mide la probabilidad de que una vivienda quede vacante en un momento dado. La duración mide cuánto tiempo permanece en esa situación. Ambos componentes aportan información distinta. Una vacancia elevada por incidencia alta puede reflejar un mercado con mucha rotación: las viviendas quedan libres con frecuencia pero se realquilan rápidamente, lo que los autores asocian a una rotación voluntaria que maximiza beneficio y utilidad. Una vacancia elevada por duración prolongada apunta a desajustes estructurales entre las características o ubicaciones de las viviendas disponibles y lo que buscan los inquilinos. Son dos diagnósticos diferentes que requieren lecturas diferentes.
En 2010 Hagen y Hansen publicaron un estudio complementario utilizando datos del área metropolitana de Seattle entre 1989 y 2005. Sus resultados confirman la existencia de una tasa natural de vacancia, pero añaden dos matices relevantes: ese nivel de equilibrio varía a lo largo del tiempo y puede diferir entre submercados de una misma ciudad. El estudio identifica además un descenso de la tasa natural en el período posterior a la introducción y crecimiento de internet, lo que los autores atribuyen a la mayor eficiencia en el emparejamiento entre propietarios e inquilinos: cuando la información circula mejor y encontrar vivienda es más rápido, el mercado puede operar con márgenes de desocupación más ajustados sin que eso signifique desequilibrio.
Gabriel y Nothaft sitúan su trabajo dentro de una cadena bibliográfica que arranca en los años cincuenta con Blank y Winnick, continúa con Rosen y Smith en los ochenta, y se extiende a través de Mueller, Wheaton y Torto, y Belsky y Goodman. Lo que esta línea de investigación ha ido construyendo es un marco analítico para leer los mercados de alquiler no a través de los precios directamente, sino a través de la vacancia como indicador adelantado. La pregunta no es cuántas viviendas están vacías, sino cuántas deberían estarlo, y qué significa la diferencia entre ambas cifras.
INFORME SOBRE LOS ESTUDIOS REALIZADOS EN ESTADOS UNIDOS SOBRE LA VACANCIA DE INMUEBLES EN ALQUILER, Y BIBLIOGRAFIA CONSULTADA.
1. Objeto y destinatarios del estudio
Gabriel y Nothaft (2001) formulan el objeto de su investigación en los siguientes términos:
«In the wake of ongoing and sizable fluctuations in rental housing market activity, analysts, investors, and lenders alike have sought improved methods by which to evaluate risk and return to investment in residential properties.»
Traducción:
«A raíz de las fluctuaciones continuas y significativas en la actividad del mercado de alquiler residencial, analistas, inversores y prestamistas han buscado métodos mejorados para evaluar el riesgo y el retorno a la inversión en propiedades residenciales.»
El propósito específico del artículo es la descomposición de la tasa de vacancia en sus componentes de incidencia y duración, y la evaluación empírica de su contribución al mecanismo de ajuste de precios en el mercado de alquiler. El propio texto lo establece:
«This paper provides derivation and analytical modeling of the duration and incidence of vacancy as well as empirical assessment of the contribution of those factors to the functioning of rental housing markets.»
Traducción:
«Este artículo proporciona la derivación y modelización analítica de la duración y la incidencia de la vacancia, así como la evaluación empírica de la contribución de esos factores al funcionamiento de los mercados de vivienda en alquiler.»
Y sobre la utilidad práctica de esa descomposición:
«Decomposition of vacancy rates into their incidence and duration components accordingly yields new information as to the source of fluctuations in the overall indicator; such information may be of critical importance to developers, lenders, regulators, and others requiring analyses of particular rental markets.»
Traducción:
«La descomposición de las tasas de vacancia en sus componentes de incidencia y duración proporciona, en consecuencia, nueva información sobre el origen de las fluctuaciones en el indicador global; dicha información puede ser de importancia crítica para promotores, prestamistas, reguladores y otros que requieran análisis de mercados de alquiler particulares.»
2. Definición de vacancy en los estudios originales
2.1 Definición operacional
Gabriel y Nothaft (2001) recogen en nota al pie la definición oficial utilizada en sus datos, procedente del Bureau of the Census de Estados Unidos:
«The Bureau of the Census defines a vacant unit as an unoccupied unit that is available for sale or rent. Accordingly, a rental vacancy duration starts when a unit becomes vacant (either because an occupant moves out of an existing unit or because the unit enters the market) and ends when the unit ceases to be for rent (either because someone rents the unit or because it is removed from the market).»
Traducción:
«El Bureau of the Census define una unidad vacante como una unidad desocupada que está disponible para venta o alquiler. En consecuencia, la duración de la vacancia en alquiler comienza cuando una unidad queda vacante (bien porque un ocupante abandona una unidad existente, bien porque la unidad entra en el mercado) y termina cuando la unidad deja de estar en alquiler (bien porque alguien alquila la unidad, bien porque se retira del mercado).»
2.2 Descomposición de la vacancy rate
El mismo artículo establece que la tasa de vacancia puede expresarse como el producto de dos componentes:
«Incidence of vacancy is the probability that a housing unit becomes vacant, whereas duration of vacancy is the length of time that a unit remains in vacant status.»
Traducción:
«La incidencia de vacancia es la probabilidad de que una unidad de vivienda quede vacante, mientras que la duración de la vacancia es el período de tiempo que una unidad permanece en situación de vacante.»
2.3 Significado de cada componente
Gabriel y Nothaft (2001) explican la información que aporta cada componente:
«For particular rental property types, the incidence measure is useful in indicating variation over time and across metropolitan areas in the proportion of the stock that experiences a spell of vacancy, whereas the duration measure provides insight into systematic variations over time and space in the length of time that a typical unit remains vacant.»
Traducción:
«Para tipos particulares de propiedad en alquiler, la medida de incidencia es útil para indicar la variación a lo largo del tiempo y entre áreas metropolitanas en la proporción del parque que experimenta un período de vacancia, mientras que la medida de duración proporciona información sobre las variaciones sistemáticas a lo largo del tiempo y del espacio en el período de tiempo que una unidad típica permanece vacante.»
Y sobre las implicaciones de cada componente:
«Higher levels of vacancy incidence may reflect a voluntary, profit- and utility-maximizing turnover of stock in rental housing markets, whereas higher levels of vacancy duration may reflect structural mismatches between the characteristics or locations of units available for rent and the demands of potential tenants.»
Traducción:
«Niveles más altos de incidencia de vacancia pueden reflejar una rotación voluntaria del parque en los mercados de alquiler residencial que maximiza el beneficio y la utilidad, mientras que niveles más altos de duración de vacancia pueden reflejar desajustes estructurales entre las características o ubicaciones de las unidades disponibles para alquiler y las demandas de los inquilinos potenciales.»
3. El concepto de tasa natural de vacancia
3.1 Definición
Gabriel y Nothaft (2001) definen la tasa natural de vacancia en nota al pie 1 de su artículo:
«Analogous to its counterpart in labor markets, the equilibrium or ‘natural’ vacancy rate is defined as that rate associated with a constant level of real rents; accordingly, increases (decreases) in real rents over time reflect excess demand (supply) for rental housing as indicated by observed vacancy rates below (in excess of) their equilibrium levels.»
Traducción:
«De forma análoga a su equivalente en los mercados laborales, la tasa de vacancia de equilibrio o ‘natural’ se define como aquella tasa asociada a un nivel constante de rentas reales; en consecuencia, los aumentos (disminuciones) de las rentas reales a lo largo del tiempo reflejan un exceso de demanda (oferta) de vivienda en alquiler, indicado por tasas de vacancia observadas por debajo de (por encima de) sus niveles de equilibrio.»
3.2 El mecanismo de ajuste de precios en los dos sentidos
El artículo describe el mecanismo de ajuste de precios tanto al alza como a la baja. Sobre la presión alcista:
«Excess demand for units — due to factors which serve to push the observed incidence or duration of rental vacancies below their long-run equilibrium levels — should result in upward pressure on rents. The upward movement in rents should work both to depress demand from existing renters as well as to prompt additions to the rental housing stock; both of these adjustments should in turn enable observed vacancy rates to move in the direction of equilibrium levels.»
Traducción:
«El exceso de demanda de unidades — debido a factores que llevan la incidencia o duración observada de las vacancias en alquiler por debajo de sus niveles de equilibrio a largo plazo — debería resultar en una presión alcista sobre las rentas. El movimiento al alza de las rentas debería actuar tanto para deprimir la demanda de los inquilinos existentes como para incentivar adiciones al parque de alquiler; ambos ajustes deberían a su vez permitir que las tasas de vacancia observadas se muevan en la dirección de los niveles de equilibrio.»
Y sobre la presión a la baja:
«The opposite should similarly hold true, in that factors that move the observed incidence or duration of vacancy to levels in excess of their equilibrium rates should result in downward pressure on rents, diminished pace of new construction, and increased demand from existing renters.»
Traducción:
«Lo contrario debería ser igualmente válido, en el sentido de que los factores que llevan la incidencia o duración observada de la vacancia a niveles superiores a sus tasas de equilibrio deberían resultar en una presión a la baja sobre las rentas, un ritmo reducido de nueva construcción y un aumento de la demanda de los inquilinos existentes.»
3.3 Confirmación empírica del mecanismo
El artículo recoge el estado de la evidencia empírica sobre este mecanismo:
«Empirical research has shown that fluctuations in residential rents are driven by deviations in observed vacancy rates from equilibrium levels.»
Traducción:
«La investigación empírica ha demostrado que las fluctuaciones en las rentas residenciales están impulsadas por las desviaciones de las tasas de vacancia observadas respecto a los niveles de equilibrio.»
3.4 Analogía con el mercado laboral
Gabriel y Nothaft (2001) establecen explícitamente la analogía con el mercado laboral:
«As is well appreciated, an analogous decomposition of unemployment rates has proven critical to assessment of the source and policy significance of fluctuations in labor market activity.»
Traducción:
«Como es bien sabido, una descomposición análoga de las tasas de desempleo ha resultado fundamental para evaluar el origen y la relevancia política de las fluctuaciones en la actividad del mercado laboral.»
4. La cadena bibliográfica
Gabriel y Nothaft (2001) sitúan su trabajo dentro de una línea de investigación previa que citan explícitamente:
«Academic analyses often have focused on the role of equilibrium vacancy rates in determination of the rental price adjustment mechanism (see, for example, Blank and Winnick [1953], Rosen and Smith [1984], Gabriel and Nothaft [1988], Mueller [1991], Wheaton and Torto [1994], and Belsky and Goodman [1996]).»
Traducción:
«Los análisis académicos a menudo se han centrado en el papel de las tasas de vacancia de equilibrio en la determinación del mecanismo de ajuste de precios en el alquiler (véase, por ejemplo, Blank y Winnick [1953], Rosen y Smith [1984], Gabriel y Nothaft [1988], Mueller [1991], Wheaton y Torto [1994], y Belsky y Goodman [1996]).»
Wheaton y Torto (1994) son mencionados en nota al pie 2 con la siguiente precisión:
«Wheaton and Torto [1994] expand on the standard rental market price adjustment mechanism to emphasize the role of tenant mobility in the determination of rent levels.»
Traducción:
«Wheaton y Torto [1994] amplían el mecanismo estándar de ajuste de precios del mercado de alquiler para enfatizar el papel de la movilidad de los inquilinos en la determinación de los niveles de renta.»
El propio artículo señala además una limitación metodológica de los estudios previos respecto a los datos utilizados:
«Many early studies (see, for example, Smith [1974], Eubank and Sirmans [1979], Rosen and Smith [1983]), relied on landlord income data supplied by the Institute of Real Estate Management to calculate metropolitan area vacancy rates. Those vacancy rates were not derived on the basis of accepted sampling and statistical procedures. Gabriel and Nothaft [1988] used appropriately-derived Bureau of the Census computations to study vacancy rates at the metropolitan level.»
Traducción:
«Muchos estudios anteriores (véase, por ejemplo, Smith [1974], Eubank y Sirmans [1979], Rosen y Smith [1983]) se basaron en datos de ingresos de arrendadores suministrados por el Institute of Real Estate Management para calcular las tasas de vacancia por área metropolitana. Esas tasas de vacancia no se derivaron sobre la base de procedimientos de muestreo y estadísticos aceptados. Gabriel y Nothaft [1988] utilizaron cálculos del Bureau of the Census correctamente derivados para estudiar las tasas de vacancia a nivel metropolitano.»
5. Fuente de datos utilizada
Gabriel y Nothaft (2001) aplican datos del Bureau of Labor Statistics, señalando su carácter inédito en ese contexto:
«The study applies heretofore underutilized data from the Bureau of Labor Statistics (BLS) to compute the rate, incidence and duration of rental vacancies for major MSAs in the United States.»
Traducción:
«El estudio aplica datos hasta ahora infrautilizados del Bureau of Labor Statistics (BLS) para calcular la tasa, la incidencia y la duración de las vacancias en alquiler para las principales MSA de Estados Unidos.»
Y sobre las limitaciones de la fuente de datos alternativa más habitual:
«The American Housing Survey (AHS) collects virtually no information on the incidence or duration of vacancy between rental stock survey dates, and the estimation of duration is truncated because the termination date of the vacancy is never observed.»
Traducción:
«La American Housing Survey (AHS) recoge prácticamente ninguna información sobre la incidencia o duración de la vacancia entre las fechas de encuesta del parque de alquiler, y la estimación de la duración está truncada porque la fecha de finalización de la vacancia nunca se observa.»
6. Resultados empíricos: la Tabla 8 de Gabriel y Nothaft (2001)
6.1 Qué mide la Tabla 8
La Tabla 8 se titula en el original «Estimated Natural Vacancy Rates». Contiene las tasas naturales de vacancia estimadas exclusivamente en el mercado de alquiler residencial para 29 áreas metropolitanas de Estados Unidos durante el período 1987-1996.
Los valores no son datos observados directamente en el mercado. Son el resultado de aplicar los parámetros estimados en el modelo econométrico de la Tabla 7 —cuya variable dependiente es el porcentaje de cambio en la renta residencial real— a la definición de tasa natural: aquella tasa de vacancia en alquiler en la que el cambio en rentas reales es igual a cero.
6.2 De dónde vienen los números
La nota de la propia Tabla 8 lo establece:
«Vn estimates with equal rent adjustment speeds are computed from the parameter estimates in equation (7) of Table 7. Vn estimates with variable adjustment speeds are computed from a similar model in which the parameter of the lagged rent variable varies by metropolitan area.»
Traducción:
«Las estimaciones de Vn con velocidades de ajuste de renta iguales se calculan a partir de las estimaciones de parámetros en la ecuación (7) de la Tabla 7. Las estimaciones de Vn con velocidades de ajuste variables se calculan a partir de un modelo similar en el que el parámetro de la variable de renta rezagada varía por área metropolitana.»
La Tabla 7 que precede a la Tabla 8 se titula «Determinants of Percentage Change in Real Residential Rent» y especifica en su nota la procedencia de los datos:
«Rent measures are from the CPI. Vacancy Rate, Incidence and Absorption are from authors’ calculations of data provided by the BLS.»
Traducción:
«Las medidas de renta proceden del IPC. La tasa de vacancia, la incidencia y la absorción proceden de los cálculos de los autores a partir de los datos proporcionados por el BLS.»
Los datos del BLS proceden del CPI Housing Sample. El propio artículo describe esta fuente:
«The CPI housing sample is a stratified cluster sample of approximately 40,000 rental units and 20,000 owner units. The overall sample is divided into six panels with rental units surveyed every six months, resulting in two data collections per year per apartment in the sample.»
Traducción:
«El CPI housing sample es una muestra estratificada por conglomerados de aproximadamente 40.000 unidades de alquiler y 20.000 unidades de propietario. La muestra total se divide en seis paneles con unidades de alquiler encuestadas cada seis meses, lo que resulta en dos recogidas de datos al año por apartamento en la muestra.»
6.3 Qué significan las dos columnas
La primera columna —Vn with Rent Adjustment Speed Equal across Areas— asume que todas las ciudades responden a los desequilibrios de vacancia a la misma velocidad de ajuste de rentas.
La segunda columna —Vn with Variable Rent Adjustment Speed— permite que cada ciudad tenga su propia velocidad de ajuste. Cuando esa velocidad resulta negativa en el modelo, el resultado no es interpretable y aparece como —*. El artículo lo indica:
«* Estimated rent adjustment speed was negative.»
6.4 Cómo se leen los valores
Un valor de 4,2% para Nueva York significa que el modelo estima que en esa ciudad la tasa de vacancia de alquiler en la que las rentas reales permanecen estables —sin presión al alza ni a la baja— es del 4,2%. El artículo lo confirma al describir sus resultados:
«The research further provides new estimates of equilibrium vacancy rates for a large set of metropolitan areas over the 1987-1996 period. Overall, findings lend credence to model specification and provide new insights regarding the importance of vacancy incidence and duration in the analysis of the rental housing markets.»
Traducción:
«La investigación proporciona además nuevas estimaciones de las tasas de vacancia de equilibrio para un amplio conjunto de áreas metropolitanas durante el período 1987-1996. En conjunto, los resultados avalan la especificación del modelo y proporcionan nuevos conocimientos sobre la importancia de la incidencia y la duración de la vacancia en el análisis de los mercados de alquiler residencial.»
Las tasas de vacancia observadas durante el período —recogidas en la Tabla 1 del artículo, titulada «Rental Vacancy Rates in Various Metropolitan Areas, 1987-1993»— oscilaban entre el 1,4% de Nueva York en 1987-1988 y el 20,4% de Houston en el mismo período. Son las desviaciones de esas tasas observadas respecto a los valores de la Tabla 8 las que el modelo utiliza para explicar el movimiento de las rentas reales.
6.5 Conclusión de los autores sobre los resultados
La sección «Equilibrium Vacancy Rates» del artículo, que precede directamente a la Tabla 8, formula la conclusión de los autores en los siguientes términos:
«The calculations indicate an equilibrium vacancy rate in the 4 to 4.5 percent range. While this is somewhat below other estimates in the literature, direct comparisons should be undertaken with caution.»
Traducción:
«Los cálculos indican una tasa de vacancia de equilibrio en el rango del 4 al 4,5 por ciento. Aunque esto es algo inferior a otras estimaciones de la literatura, las comparaciones directas deben realizarse con cautela.»
Los autores explican los tres motivos por los que sus estimaciones resultan inferiores a las de estudios previos:
«Note first that this paper utilizes a new source of information on rental vacancies computed from a notably reliable survey. Second, the estimates are derived from a larger number of metropolitan areas spanning a longer time frame. Further, previous estimates have relied on a simpler model that did not account for incidence nor the evolution of rent.»
Traducción:
«Nótese en primer lugar que este artículo utiliza una nueva fuente de información sobre vacancias en alquiler calculada a partir de una encuesta notablemente fiable. En segundo lugar, las estimaciones se derivan de un mayor número de áreas metropolitanas que abarcan un período de tiempo más largo. Además, las estimaciones anteriores se habían basado en un modelo más simple que no tenía en cuenta la incidencia ni la evolución de la renta.»
6.6 Reproducción literal de la Tabla 8
Tabla 8. Estimated Natural Vacancy Rates — Gabriel y Nothaft (2001)
Fuente: Gabriel y Nothaft (2001), Table 8, p. 39. Reproducción literal.
| Área metropolitana | Vn con velocidad de ajuste de renta igual entre áreas (%) | Vn con velocidad de ajuste de renta variable (%) |
|---|---|---|
| Anchorage | 3,9 | 4,2 |
| Atlanta | 4,3 | 3,8 |
| Baltimore | 4,3 | 4,4 |
| Boston | 4,2 | 3,7 |
| Buffalo | 4,3 | 4,5 |
| Chicago | 4,3 | 4,3 |
| Cincinnati | 4,3 | 4,5 |
| Cleveland | 4,3 | 4,5 |
| Dallas | 4,1 | 4,2 |
| Denver | 4,1 | 4,2 |
| Detroit | 4,2 | —* |
| Honolulu | 4,2 | —* |
| Houston | 4,2 | 4,3 |
| Kansas City | 4,2 | 3,4 |
| Los Angeles | 4,3 | 1,4 |
| Miami | 4,1 | 4,4 |
| Milwaukee | 4,2 | —* |
| Minneapolis | 4,0 | 2,1 |
| New Orleans | 4,1 | 4,1 |
| New York | 4,2 | 4,3 |
| Philadelphia | 4,4 | 4,2 |
| Pittsburgh | 4,2 | 4,4 |
| Portland, OR | 4,2 | 2,6 |
| Saint Louis | 4,2 | 4,0 |
| San Diego | 4,2 | —* |
| San Francisco | 4,3 | 4,1 |
| Seattle | 4,3 | 4,1 |
| Tampa | 4,3 | 4,5 |
| Washington | 4,3 | 4,3 |
* Estimated rent adjustment speed was negative.
7. Gabriel y Nothaft (1988)
Los metadatos Crossref del artículo incluyen el siguiente abstract:
«This paper employs new census vacancy rate data to analyze the price-adjustment mechanism for rental housing. The study extends previous research on this topic, which provided conflicting evidence concerning the traditional theory of rental housing market adjustment (see Smith [10], [11]; DeLeeuw and Ekanem [2]; Eubank and Sirmans [4]; and Rosen and Smith [8]). Cross-section and time-series data are pooled to estimate natural vacancy rates for sixteen United States cities for the 1981–85 period. The analysis further explores the determinants of variation in natural vacancy rates across those metropolitan areas.»
Traducción:
«Este artículo emplea nuevos datos de tasas de vacancia del censo para analizar el mecanismo de ajuste de precios en la vivienda en alquiler. El estudio extiende la investigación previa sobre este tema, que proporcionó evidencia contradictoria sobre la teoría tradicional del ajuste del mercado de alquiler residencial. Los datos de sección transversal y series temporales se agrupan para estimar tasas naturales de vacancia para dieciséis ciudades de Estados Unidos durante el período 1981-85. El análisis explora además los determinantes de la variación en las tasas naturales de vacancia entre esas áreas metropolitanas.»
8. Hagen y Hansen (2010):
Los metadatos del artículo disponibles en IDEAS/RePEC contienen el siguiente abstract:
«This study uses 1989-2005 data for the Seattle metropolitan area to test the natural vacancy rate hypothesis for rental housing markets using a new methodology. Findings support the existence of a natural vacancy rate for apartments that varies over time, and in some cases across apartment submarkets. Results show a decline in the natural vacancy rate in the time period following the introduction and growth of the Web. Results also show significant differences in natural vacancy rates for different geographic subareas. No significant differences in the natural vacancy rate are found for different apartment types.»
Traducción:
«Este estudio utiliza datos de 1989-2005 para el área metropolitana de Seattle para contrastar la hipótesis de la tasa natural de vacancia en los mercados de alquiler residencial mediante una nueva metodología. Los resultados apoyan la existencia de una tasa natural de vacancia para los apartamentos que varía a lo largo del tiempo y, en algunos casos, entre submercados de apartamentos. Los resultados muestran un descenso de la tasa natural de vacancia en el período de tiempo posterior a la introducción y crecimiento de la Web. Los resultados también muestran diferencias significativas en las tasas naturales de vacancia para diferentes subáreas geográficas. No se encuentran diferencias significativas en la tasa natural de vacancia para diferentes tipos de apartamentos.»
9. Referencias bibliográficas
Blank, D. M. y Winnick, L. (1953). «The Structure of the Housing Market». Quarterly Journal of Economics, 67(2), 181-208. DOI: https://doi.org/10.2307/1885333
Smith, L. B. (1974). «A Note on the Price Adjustment Mechanism for Rental Housing». American Economic Review, 64(3), 478-481. JSTOR: https://www.jstor.org/stable/1813775
Rosen, K. T. y Smith, L. B. (1983). «The Price-Adjustment Process for Rental Housing and the Natural Vacancy Rate». American Economic Review, 73(4), 779-786. PDF abierto: https://escholarship.org/uc/item/5284v24v | JSTOR: https://www.jstor.org/stable/1816576
Gabriel, S. A. y Nothaft, F. E. (1988). «Rental Housing Markets and the Natural Vacancy Rate». Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 16(4), 419-429. DOI: https://doi.org/10.1111/1540-6229.00465
Gabriel, S. A. y Nothaft, F. E. (2001). «Rental Housing Markets, the Incidence and Duration of Vacancy, and the Natural Vacancy Rate». Journal of Urban Economics, 49(1), 121-149. PDF completo (acceso libre): https://lusk.usc.edu/sites/default/files/working_papers/wp_1999_100.pdf
Hagen, D. A. y Hansen, J. L. (2010). «Rental Housing and the Natural Vacancy Rate». Journal of Real Estate Research, 32(4), 413-434. DOI: https://doi.org/10.1080/10835547.2010.12091288 | PDF: https://pages.jh.edu/jrer/papers/pdf/past/vol32n04/03.413_434.pdf
Siniavskaia, N. (2019). «What Do Vacancy Rates Tell Us about the Shortage of Housing?». Eye on Housing (NAHB Economics). https://eyeonhousing.org/2019/02/what-do-vacancy-rates-tell-us-about-the-shortage-of-housing/