El pasado 6 de octubre se aprobaron dos decretos-ley el mismo día, el Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026, y los dos afectan de lleno al alquiler de vivienda. Se publicaron en el BOE y entran en vigor en fechas distintas. Con el Congreso disuelto, su convalidación depende de la Diputación Permanente. Eso hace que no todo lo que aparece en los titulares se aplique ya, y conviene separar con cuidado lo que está en vigor de lo que no.
El 29 ya está en marcha desde el 8 de octubre
El RDL 29/2026 es el grande, con medidas urgentes para la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Entró en vigor el 8 de octubre de 2026, así que hoy es derecho aplicable. Reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos en varios puntos. Los alquileres de temporada tienen que acreditar una causa expresa, con una duración superior a 31 días y, en general, no más de doce meses. Si no se acredita, el contrato se trata como de vivienda habitual. Las habitaciones también quedan dentro de la LAU.
Para las agencias hay un cambio importante. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente y sea cual sea el nombre que se les dé. Los servicios adicionales no esenciales solo pueden contratarse si el inquilino los pide por escrito, después de haber sido informado de que son opcionales y de su coste.
La garantía adicional queda limitada a dos mensualidades, o una en los contratos de temporada, y no se pueden exigir seguros de impago al inquilino. El derecho de tanteo y retracto del inquilino es irrenunciable. Se considera gran tenedor a quien tenga más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados. En la publicidad de los alquileres habrá que indicar el índice de referencia y el límite de renta en zona tensionada, además del código identificativo y la condición de gran tenedor.
En desahucios, el decreto prevé la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 para determinados demandantes y una enervación extraordinaria en el artículo 22.6 de la LEC. La Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la renta, y si no lo hace queda subrogada como deudora. Esto no significa que la Administración pague siempre al propietario, solo en los supuestos que fija el decreto. Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay además un límite a la actualización de rentas. Si la renta supera el límite de referencia no puede subirse, y en los demás casos se aplica el pacto con un máximo del 2%.
Lo que el 29 deja para más adelante
Que el decreto esté en vigor no quiere decir que todo se aplique desde el 8 de octubre. Una parte importante depende de fechas posteriores o de actos que todavía no se han producido. Las novedades del IVA y de los coeficientes de la plusvalía municipal arrancan el 1 de diciembre de 2026. Las nuevas reducciones del IRPF por alquiler afectan a los contratos firmados desde esa misma fecha, y los anteriores mantienen su régimen. Otros cambios del IRPF llegan el 1 de enero de 2027.
Los recargos del IBI solo se aplicarán donde el ayuntamiento apruebe su ordenanza. Las SOCIMI tienen un calendario transitorio propio. El programa TU CASA necesita un acuerdo del Consejo de Ministros, y la cuenta de ahorro e inversión no podrá comercializarse hasta que se publique una orden ministerial.
El 28 todavía no ha empezado y puede que nunca lo haga
El RDL 28/2026 tiene un solo artículo, que reforma el artículo 10 de la LAU, y su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026. Hasta entonces rige la redacción del artículo 10 que resulta del RDL 29.
La novedad está en la prórroga. Cumplido el plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y si nadie ha avisado a tiempo (seis meses el arrendador, dos el inquilino), el contrato se prorroga de forma tácita y obligatoria por periodos sucesivos de cinco o siete años. Para recuperar la vivienda hay que alegar una de las causas que el texto enumera, por escrito y con detalle en el aviso. Entre ellas están que la necesite el propietario persona física para sí o para familiares hasta segundo grado, o que el inquilino no la haya habitado más de seis de los últimos doce meses. Si no se alega ninguna, el texto prevé una indemnización para el inquilino.
El decreto incluye también un régimen transitorio para los contratos en curso. Los avisos de no renovación notificados válidamente antes de la entrada en vigor conservan su efecto. El texto consolidado que he manejado es informativo y no tiene valor jurídico, así que para un caso concreto hay que ir a la versión oficial del BOE.
La Diputación Permanente decide
Los dos decretos necesitan convalidación en el plazo de treinta días que establece el artículo 86.2 de la Constitución. Con las Cortes disueltas por la convocatoria electoral del 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente, que vota cada decreto por separado, sin enmiendas. La prensa la sitúa el 12 de noviembre, al día siguiente de la huelga general por la vivienda, pero no consta confirmación oficial. Tampoco está claro cómo se cuentan los treinta días, y hay cálculos que adelantan el límite al 6 de noviembre.
Según la prensa, el 29 podría salir adelante y el 28 lo tendría más difícil por la oposición anunciada del PNV. Son pronósticos, no resultados. Si el 28 no se convalida, la prórroga de cinco o siete años no llegaría a aplicarse nunca. Si cayera el 29, la cuestión de qué ocurre con lo sucedido mientras estuvo vigente es objeto de discusión doctrinal, y no tengo constancia de jurisprudencia que la resuelva. También hay un precedente reciente, el de los RDL 26/2026 y 27/2026, que no fueron convalidados. El preámbulo del 28 fecha esa votación el 29 de septiembre y la prensa la sitúa el 2 de octubre.
Mientras tanto, lo prudente es aplicar ya lo que sí está en vigor, no cobrar gastos de gestión ni de formalización al inquilino, revisar la causa de cada alquiler de temporada y ajustar la publicidad. Los contratos que se acerquen a su vencimiento merecen atención a las fechas del 12 y del 15 de noviembre, porque el escenario puede cambiar. Para cualquier caso con plazos de preaviso en marcha o con un desahucio de por medio, lo sensato es consultarlo con un buen asesor jurídico, porque cada contrato tiene sus particularidades.