Llevamos años escuchando que la vivienda es un bien de primera necesidad. Se dice en mítines, se repite en debates parlamentarios, se incluye en el preámbulo de casi cualquier ley que toca el sector. Y lo es, claro que lo es. Pero en España, comprar una vivienda nueva implica que más de una cuarta parte del precio que pagas no tiene nada que ver con el ladrillo, el cemento o el trabajo de nadie. Es, simplemente, impuestos.

El informe que EY elaboró recientemente para Asprima, la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, pone cifras concretas a algo que los que llevamos tiempo en este sector percibimos desde hace años. Según datos del estudio EY, por cada 100.000 euros de precio de vivienda nueva, la acumulación de costes fiscales trasladados al comprador supera los 26.000 euros, es decir, más de un 26% del precio total. De cada cuatro euros que paga quien compra un piso de obra nueva, uno va directo a las arcas públicas. No al promotor. No al constructor. A la administración.

Y no es un solo impuesto. A lo largo del proceso promotor se suceden impuestos, tasas y cargas públicas que inciden en la adquisición del suelo, la tenencia del inmueble, la tramitación urbanística, la ejecución de las obras y la transmisión final de la vivienda. Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, tasas municipales vinculadas a la actividad constructiva, el IBI durante el periodo de promoción… y luego, encima, la plusvalía municipal. Una cadena. Cada eslabón, un coste que el promotor no absorbe porque no puede: lo traslada al precio final, que es lo que acaba pagando el comprador.

Sobre la plusvalía municipal conviene detenerse porque los datos son difíciles de ignorar. Según datos del estudio EY, este impuesto se ha disparado desde 2020 en las principales ciudades españolas entre un 275% y un 650%. Madrid encabeza la subida con un 650%, seguida de Sevilla con un 500%, Málaga y Zaragoza con un 305%, y Barcelona con un 275%. Seiscientos cincuenta por ciento. En seis años. Para que luego nos expliquen que el problema de acceso a la vivienda lo resuelve un decreto.

Lo que hace especialmente irritante esta situación es la lógica que hay detrás del impuesto. El incremento de la plusvalía no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora. El suelo no vale más. Lo que ha cambiado es la fórmula que usa el ayuntamiento para calcular cuánto te cobra. El impuesto ha subido porque el legislador ha decidido que suba, no porque el activo haya generado una ganancia real. Esto, en cualquier otro contexto, tendría un nombre bastante menos técnico que «ajuste de coeficientes».

España constituye una anomalía en el contexto europeo por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva, sin que esta estructura fiscal encuentre un equivalente funcional en los principales modelos europeos analizados. Somos una anomalía. No de las buenas. Una anomalía que encarece el producto que más necesita la gente joven que intenta independizarse.

Según datos del estudio EY, el porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025. La mitad, en veinte años. Claro que en ese periodo han pasado muchas cosas: una crisis financiera monumental, una pandemia, tipos de interés disparados… Pero que la carga fiscal sobre la vivienda nueva haya llegado a donde está no ayuda. Bastante poco, diría yo.

Existen ayudas, sí. Exenciones, bonificaciones, programas autonómicos y municipales para facilitar el acceso a la vivienda a quienes no pueden comprar sin respaldo público. El problema es que las propias administraciones que gestionan esas ayudas llevan años reconociendo, sin que parezca incomodarles demasiado, que el perfil del beneficiario ha cambiado. Ya no hablamos solo de rentas bajas. El colectivo que necesita ayuda para comprar una vivienda se ha ido ensanchando hasta abarcar lo que antes llamábamos clase media. Familias con dos sueldos, trabajo estable, sin deudas. Gente que, en teoría, debería poder comprar sin que nadie le eche una mano. Y no puede. O puede a duras penas, con la hipoteca rozando el límite de esfuerzo recomendable y sin margen para imprevistos.

Que la solución que se ofrece a ese problema sea ampliar las ayudas, en lugar de reducir la carga fiscal que lo genera, dice bastante sobre cómo funciona esto. El Estado crea el problema con una mano y lo gestiona con la otra. Y mientras tanto, el contribuyente que no entra en ninguna ayuda pero tampoco llega cómodo, ese se queda solo.

Hace unos años escribí sobre lo injusto que me parecía el mecanismo de la plusvalía municipal cuando el mercado caía y los propietarios tenían que pagar un impuesto sobre una ganancia que no habían obtenido. El Tribunal Constitucional acabó dando la razón a quienes reclamaban. Bien. Pero el problema de fondo no se resolvió: el impuesto se reformó, se recalculó y, como vemos ahora, se disparó de todas formas. La fiesta la paga siempre el mismo.

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La Inteligencia artificial es sorprendente y ya «todos» la usamos a diario. Estamos en el punto de que usamos la inteligencia artificial para resolver cualquier duda, incluso del sector inmobiliario, sobre la compra, la venta o el alquiler de una propiedad. Y lo entiendo perfectamente. Son herramientas accesibles, rápidas, que responden con una seguridad pasmosa y en un lenguaje que parece el de un profesional. Pero no siempre dicen la verdad; de hecho, cuando no sabe la respuesta debe discernir entre decir que no la sabe o inventarla completamente.

En el mundo tecnológico tienen un nombre para esto. Lo llaman alucinaciones. Una alucinación, en el contexto de la inteligencia artificial, es cuando el sistema genera una respuesta que suena coherente y bien construida pero que es falsa o directamente inventada. No es un error como el que comete un humano que se equivoca. Es algo más inquietante: la máquina no sabe que se está equivocando. No duda. No advierte. Simplemente responde con la misma convicción con la que respondería si tuviera razón. Puede conocer más acerca de esto en este enlace https://aimultiple.com/es/ai-hallucination.

Y no, no pasa solo con preguntas muy complejas. Las alucinaciones aparecen también en cosas que parecen sencillas. Puedes hacer una pregunta sencilla sobre cualquier materia y la herramienta te responde con detalle, con nombre, incluso con referencias que parecen reales, con un sí o un no rotundo. Excepto que esa referencia puede haber cambiado, puede no aplicarse a lo que estamos tratando, o puede que directamente la referencia que cita no exista. Y no estoy hablando de algo hipotético. El pasado 13 de febrero de 2026 el TSJ de Canarias multó a un abogado por citar hasta 48 sentencias falsas sugeridas por una herramienta de inteligencia artificial. Un profesional del derecho, con formación y experiencia, presentó ante un tribunal casi medio centenar de referencias jurídicas que sencillamente no existían. La IA las había generado con toda la apariencia de ser reales. Imagínese ahora qué puede pasar cuando quien consulta no es un abogado sino alguien que simplemente quiere saber si puede alquilar su piso con ciertas condiciones, o algo más serio, algo sobre un medicamento, o simplemente saber qué mes del año en diciembre contiene la x. Sí, sí, la x, mira este video https://www.tiktok.com/@larrysitooo/video/7628071496987987221

Lo que me preocupa no es solo que la IA cometa errores. Me preocupa el usuario que consulta estas herramientas para tomar decisiones inmobiliarias. No es un especialista que va a contrastar la información. Es una persona que está a punto de firmar la operación económica más importante de su vida y que necesita respuestas claras. Y las respuestas claras las obtiene. Aunque puedan ser erróneas.

Da igual la cuestión relacionada con el sector inmobiliario que se desee conocer: de leyes, de obligaciones, de tributación, del mercado, para conflictos en la comunidad, o sobre comercialización; el riesgo es real.

Hay algo que me parece fundamental entender sobre cómo funcionan estas herramientas. La inteligencia artificial no razona como razona un profesional con experiencia. Un buen asesor inmobiliario, antes de dar una opinión, sabe qué preguntas tiene que hacer, qué cosas tiene que conocer y además tiene un almacén de experiencias. Sabe que antes de hablar de precio necesita conocer realmente todas las circunstancias del inmueble. Sabe que antes de recomendar una compra necesita entender la situación financiera del comprador. Sabe cuándo la cuestión está fuera de sus límites de conocimiento y sabe anteponer la duda a la respuesta. Y por supuesto tiene acceso a profesionales en cada materia: un abogado, un arquitecto, un tasador, un reparador, etc. Y sobre todo sabe encaminar en cada caso la cuestión. Y muy importante: conoce a la persona a la que debe asesorar. Porque ha tenido conversaciones con él, porque entiende sus circunstancias personales, sus plazos, sus miedos, sus expectativas reales. Esa relación no es un detalle accesorio del trabajo de un asesor inmobiliario: es precisamente lo que le permite hacer bien su trabajo. La IA no sabe lo que no sabe. No formula las preguntas previas porque no sabe que tiene que formularlas, y desde luego no tiene ninguna relación con la persona que tiene delante. Responde directamente a lo que se le pregunta, que muchas veces no es exactamente lo que el usuario necesita saber.

Dicho esto, sería injusto no reconocer que estas herramientas tienen utilidades reales. Sirven para orientarse, para entender conceptos generales, para preparar una lista de dudas antes de reunirse con un profesional. El problema no es la herramienta en sí misma. El problema es el uso que se hace de ella cuando sustituye al criterio profesional en lugar de complementarlo. Y ese uso es cada vez más frecuente en todos los ámbitos.

Lo que le recomendaría a cualquier persona que esté en un proceso de compra, venta o alquiler es que trate la información que obtiene de la inteligencia artificial exactamente igual que trataría la información que le da un conocido sin formación específica en el tema: como un punto de partida para preguntar, nunca como una respuesta definitiva para actuar. Sobre todo, valore los riesgos reales.

lo que se sabe, lo que no, y lo que conviene entender bien

El 18 de mayo el Consejo de Gobierno de Canarias aprobó el proyecto de decreto que regula el Programa Hipoteca Joven, también llamado Mi Primera Vivienda. Conviene entender en qué punto del proceso estamos realmente.

Lo que se aprobó el 18 de mayo es el proyecto de decreto, no el decreto definitivo. Desde ese momento el texto pasa al Consejo Consultivo de Canarias para su dictamen. Después regresará para una aprobación final. Y solo cuando se publique en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) entrará en vigor. A partir de ahí, los bancos interesados tendrán 20 días hábiles para solicitar su adhesión. Luego vendrán los convenios. Y solo entonces podrán los ciudadanos presentar solicitudes. Hoy por hoy no hay ningún canario que pueda acogerse a este programa porque, sencillamente, no está operativo.

Hay otro matiz importante. El texto que ha servido de base para la aprobación es un borrador de diciembre de 2025. El decreto definitivo que se publique en el BOC puede incluir cambios respecto a ese borrador. No necesariamente, pero puede. Todo lo que se analice a partir de ahora hay que leerlo con esa reserva.

Lo primero es entender qué es exactamente el programa. No es una hipoteca pública ni un préstamo del Gobierno. Es una línea de avales. El Gobierno de Canarias, a través del Instituto Canario de Vivienda (ICV), avala ante el banco el tramo de financiación que va del 80% al 95% del valor de la vivienda. Si un joven necesita financiar el 95% del precio de compra, el banco presta ese 95% pero el riesgo del tramo final —ese 15% que excede el porcentaje habitual— lo asume el Gobierno durante los primeros diez años. Si no hay impagos, el coste para las arcas canarias es literalmente cero.

¿Quién puede acceder? Según el borrador, personas de hasta 40 años con residencia continuada en Canarias durante los dos años anteriores a la solicitud. El límite de ingresos se sitúa en torno a 36.000 euros brutos anuales para una persona sola (cinco veces el IPREM), y aproximadamente el doble para dos adquirentes conjuntos. Hay excepciones para familias numerosas, familias monoparentales y personas con descendencia reciente, que no tienen límite de edad. También hay excepciones al requisito de no tener vivienda previa: si se posee menos del 50% de una propiedad, o si una sentencia de divorcio dejó al solicitante sin uso de la vivienda familiar, se puede acceder igualmente.

La vivienda tiene que estar en Canarias, costar menos de 250.000 euros y tener una superficie útil máxima de 120 metros cuadrados. Se admite obra nueva, segunda mano y también autoconstrucción. Lo que no se admite es vivienda de protección oficial de promoción pública, salvo segunda transmisión con autorización del ICV.

Sobre el presupuesto del programa hay que ser claros: no conocemos la dotación real del decreto aprobado. El borrador de diciembre fijaba un techo máximo de 3 millones de euros en avales para el primer año, aunque aclaraba que cada ejercicio lo determinarían los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma. Si el decreto definitivo mantiene esa cifra, el alcance del programa sería muy limitado. El tramo avalado por operación ronda el 15% del precio de compra: con viviendas de 200.000 euros serían 30.000 euros por operación, lo que daría para unas 100 hipotecas en toda Canarias; con viviendas de 250.000 euros, unas 80. Para una comunidad con el problema de acceso a la vivienda que tienen las islas, esa capacidad es claramente insuficiente. Habrá que ver si el decreto definitivo amplía esa dotación o si el borrador ya refleja la ambición real del programa.

Otra cosa que conviene tener clara. El programa no abarata la hipoteca. El tipo de interés lo fija el banco libremente, igual que haría con cualquier otro préstamo. Lo que hace el aval es eliminar la barrera de entrada, ese 20% de ahorro previo que muchos jóvenes solventes —con ingresos suficientes para pagar cuotas— simplemente no tienen acumulado. Eso sí es un problema real y el programa lo ataca directamente. Pero no hay que esperar tipos bonificados ni condiciones especiales: el banco cobra lo que cobra.

Lo que el borrador sí prohíbe expresamente, y merece destacarse, es que los bancos exijan la contratación de productos vinculados. Seguros de vida, planes de pensiones, fondos de inversión. Nada de eso puede ser condición para acceder al programa. Los bancos participan sin compensación económica del Gobierno y sin poder aprovechar el canal para colocar otros productos.

Quien compre con este aval no puede vender libremente la vivienda durante los primeros diez años sin antes cancelar la hipoteca entera o pedir autorización al ICV. Hay excepciones: matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o empleo más ventajoso. Pero la restricción es real. Para alguien de 30 años con incertidumbre sobre dónde va a estar en cinco años, esto es algo que hay que sopesar con calma.

El programa tiene sentido como instrumento y ataca una barrera real. Pero su alcance dependerá de la dotación presupuestaria final, el precio máximo de 250.000 euros puede quedarse corto en zonas tensionadas de Las Palmas o Santa Cruz de Tenerife, y todavía queda trecho de tramitación antes de que alguien pueda firmar algo. Habrá que esperar al decreto publicado en el BOC y a las condiciones reales que ofrezcan los bancos adheridos para saber si el programa acaba siendo lo que promete.

Para que un mercado de alquiler funcione de forma equilibrada tiene que haber suficiente oferta disponible. Si esa oferta es escasa, los propietarios tienen ventaja: los precios suben y los inquilinos tienen menos predisposición a cambiar, y el propietario puede ser más descuidado en sus obligaciones. Si es excesiva, la situación se invierte, los precios caen y quien pierde es el propietario y el inquilino tendrá «el poder». El equilibrio está en ese punto donde ni unos ni otros tienen una posición dominante, donde la negociación es posible y los precios se ajustan más a los bolsillos.

Esta cuestión ha sido analizada más ampliamente en Estados Unidos, donde varios estudios académicos han ido consolidando un promedio orientativo: un mercado de alquiler equilibrado necesita que entre el 4 y el 5% del parque total esté disponible en todo momento, es decir, entre 40 y 50 viviendas por cada mil. Por debajo de ese umbral la ventaja es del propietario; por encima, del inquilino. Puedes consultar un artículo sobre las conclusiones de esos estudios en este enlace.

España vivió lo contrario hace no tanto. Después de la crisis de 2008, el mercado del alquiler tuvo oferta de sobra. Durante el boom se habían construido cientos de miles de viviendas nuevas, un aumento significativo de la oferta. Y al mismo tiempo la propia crisis movió a muchas personas hacia el mercado del alquiler, duplicándose en muchas partes el número de familias que optaban por alquilar antes que por comprar. Una alteración significativa de la inercia del mercado durante el boom. Pero aun así había más oferta que demanda. Encontrar piso era relativamente fácil, se podía negociar y los precios se contenían. Para el propietario posiblemente no fuese su mejor momento.

Lo que vino después nadie lo planificó. La economía se fue recuperando, la demanda creció, pero la oferta no siguió el mismo camino. Posiblemente ni los promotores tenían ganas de más guerras ni tampoco desde las administraciones se planificó este presente que ahora vivimos. Y mientras tanto España no dejó de crecer. En 2008 éramos 46 millones de habitantes. A enero de 2026 somos casi 49,6 millones, el máximo histórico. Casi tres millones y medio de personas más, muchas de ellas llegadas de fuera, un perfil que habitualmente opta por el alquiler antes que por la compra. Tres causas que se han ido sumando: la crisis generó más inquilinos, la falta de obra nueva posterior no repuso la oferta y el crecimiento de la población añadió demanda que nadie había previsto atender. El mercado de alquiler no tenía ninguna posibilidad de absorberlo todo. Y hoy lo estamos viendo. Y por si hacía falta más leña, todas las leyes que se han propuesto para ayudar a los inquilinos a encontrar vivienda han «aterrorizado» a la oferta, que se ha retirado o pasado a otros mercados. Y en muchos casos no por rentabilidad, sino por protección.

Para hacer esta radiografía he cruzado dos fuentes. El parque total de viviendas por provincia procede del Censo INE 2021, con 26,6 millones de viviendas en 52 provincias. La oferta activa en alquiler es la publicada a 2 de mayo de 2026 en Idealista, el portal con mayor volumen de datos del mercado español. El resultado es 75.287 viviendas anunciadas en alquiler en toda España. Relacionado con el parque total, el dato es contundente: solo hay disponibles 2,83 viviendas en alquiler por cada mil del parque. Una de cada 353.

Conviene aclarar un matiz antes de seguir. Una parte del alquiler en España nunca llega a publicarse en ningún portal. Viviendas que se alquilan a conocidos, agencias que trabajan con su propia cartera sin anunciarse en internet, acuerdos directos que no dejan rastro digital. Que eso ocurra significa que la oferta real es algo mayor que la visible en Idealista. Cuánto mayor, es imposible saberlo. Otro aspecto importante que refleja esta cartera es la volatilidad de la oferta: propiedad que sale al mercado, propiedad que se alquila casi de inmediato. Pero esto refuerza más la idea de que la oferta es escasa y que las opciones de los inquilinos son casi inexistentes.

El análisis por provincias no deja ninguna excepción relevante. Las que mejor ratio presentan son Málaga con 8,38 viviendas por cada mil, Baleares con 6,24 y Madrid con 4,71. En el extremo contrario, Jaén tiene 1,09 por cada mil y Córdoba 1,51. Barcelona, con solo 1,57 por cada mil a pesar de ser la segunda ciudad del país, es quizás el dato más elocuente: poco más de cuatro mil anuncios activos sobre un parque de casi dos millones y medio de viviendas.

Y esto sin aplicar ningún filtro de precios. Seguramente si filtrásemos por viviendas a precios que la mayoría de las familias se pudiesen permitir, los datos nos dejarían aún más preocupados, ya que la oferta se reduciría a la mitad.

Lo que estos números describen es un mercado donde el propietario tiene toda la ventaja. Con tan poca oferta disponible, el inquilino no tiene capacidad de negociación, acepta las condiciones que le ponen o se queda sin piso. El inquilino pasa un «casting» para ser elegido. Y eso tiene consecuencias que van mucho más allá del mercado del alquiler. Porque el alquiler no es un segmento secundario del mercado inmobiliario: es su válvula de seguridad. Cuando funciona, absorbe a quienes no están en condiciones de comprar, a quienes se mudan por trabajo, a quienes atraviesan un cambio vital. Cuando no funciona, toda esa presión se traslada al mercado de compra, empujando los precios hacia arriba también ahí.

Familias que en otras circunstancias alquilarían unos años antes de comprar se ven forzadas a tomar decisiones de compra prematuras. Jóvenes que no pueden emanciparse porque el alquiler es inaccesible y la compra tampoco está a su alcance. Personas que no pueden aceptar un trabajo en otra ciudad porque mudarse se ha convertido en un problema irresoluble. El mercado del alquiler y el de compra son vasos comunicantes, y cuando uno se bloquea el otro lo paga.

La pregunta es qué hace falta para que la oferta crezca. Y aquí creo que hay que ser directo: las medidas que actúan sobre los precios sin actuar sobre la oferta no resuelven el problema. Un propietario que duda entre alquilar su vivienda o no hacerlo, si ve que le imponen un techo de precio, en muchos casos opta por no hacerlo. Lo que realmente amplía la oferta es todo aquello que da confianza al propietario para poner su vivienda en el mercado: seguridad jurídica real, agilidad ante el impago, incentivos fiscales claros y desarrollo de parque público de alquiler a largo plazo. Y por supuesto construir vivienda nueva, mucha vivienda nueva.

En esta tabla puedes ver una radiografía por provincias con la oferta disponible en el portal Idealista a día de hoy.

En el enlace a continuación puedes consutar el informe extendido. 

OFERTA EN ALQUILER POR PROVINCIAS, SIN LIMITE DE PRECIO.

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Total viviendas (mayor a menor)

Total viviendas (menor a mayor)

En alquiler (mayor a menor)

En alquiler (menor a mayor)

Ratio s/ total (mayor a menor)

Ratio s/ total (menor a mayor)

Fuentes: INE Censo de Población y Viviendas 2021 (resultados definitivos) · Idealista.com (anuncios activos)

El pasado 28 de abril, el Congreso de los Diputados rechazó convalidar el Real Decreto-ley 8/2026. Con 177 votos en contra del PP, Vox y Junts, la norma impulsada por Sumar quedó fulminada en cuestión de semanas. Lo que en teoría iba a proteger a miles de inquilinos durante casi dos años acabó siendo papel mojado en poco más de un mes. Y ahora mismo hay gente que no sabe si tiene contrato o no lo tiene. Eso es, en pocas palabras, lo que ha pasado.

Para entender el lío hay que saber qué contenía el decreto. El RDL 8/2026 incorporaba dos medidas extraordinarias: una prórroga obligatoria de hasta dos años para contratos de alquiler de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, y un tope del 2% en la actualización anual de la renta. El propietario no podía negarse a esta prórroga salvo que necesitara la vivienda para uso propio o que las partes hubieran acordado otra cosa. Entró en vigor el 22 de marzo, y el Congreso lo tumbó el 28 de abril. Treinta y siete días de vida útil.

El decreto nació, según su propia exposición de motivos, para paliar las consecuencias económicas de la guerra de Irán. Una justificación que muchos juristas y partidos de la oposición cuestionaron desde el primer momento, y que finalmente fue el argumento que convenció a Junts para votar en contra. Sin los votos del partido de Puigdemont, el Gobierno no tenía los números. Y sin los números, el decreto caía. Era previsible. Tanto, que desde su aprobación muchos propietarios ya lo trataron como lo que era: una norma provisional con fecha de caducidad.

El problema es que durante esas semanas, muchos inquilinos actuaron de buena fe. Enviaron burofaxes, notificaron a sus caseros, ejercieron el derecho que la ley les reconocía. Y ahora están en un limbo del que nadie sabe muy bien cómo saldrán. La pregunta que recorre juzgados, despachos de abogados y asociaciones de consumidores es siempre la misma: ¿qué pasa con los que ya solicitaron la prórroga? La respuesta honesta es que depende, y que en muchos casos lo decidirán los tribunales.

Hay escenarios relativamente claros. Si el inquilino solicitó la prórroga y el propietario la aceptó expresamente mientras el decreto estaba vigente, hay consenso entre los juristas: ese acuerdo es vinculante. Se consolidó bajo una norma con fuerza de ley, y la derogación posterior no lo borra. Lo mismo aplica al tope del 2% en las actualizaciones que ya se aplicaron durante ese periodo. La derogación, como han señalado varios especialistas en derecho arrendaticio, no tiene efectos retroactivos sobre actos jurídicos ya perfeccionados.

Pero hay otros escenarios mucho más oscuros. Si el inquilino envió la solicitud y el propietario no respondió, el debate se complica. Algunos abogados sostienen que el derecho quedó ejercitado con la comunicación fehaciente, independientemente de que el casero no contestara. Otros arguyen que en un contrato bilateral la obligación del arrendador nace en el momento del vencimiento, y que si para entonces ya no existe la norma que la impone, no hay incumplimiento posible. Hay una tercera posición: que todo esto acabará en los tribunales y que los jueces lo irán resolviendo caso a caso durante meses, probablemente años. 

Y luego está el escenario más desfavorable para el inquilino: el que no hizo nada. Quien no solicitó la prórroga mientras el decreto estaba en vigor, no puede invocar ahora una norma que ya no existe. El derecho no era automático, había que ejercerlo. Este detalle, que a muchos inquilinos les llegó tarde o incompleto, es una de las consecuencias más dolorosas de legislar con urgencia, sin pedagogía y sin garantías parlamentarias suficientes.

Desde el punto de vista del mercado, el retorno a la normalidad significa volver a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y a la Ley de Vivienda de 2023. Eso implica que los contratos se extinguen en la fecha pactada salvo prórroga legal ordinaria, que las actualizaciones de renta vuelven a regirse por la LAU: el IRAV con carácter obligatorio para contratos firmados desde mayo de 2023, y el IPC —u otro índice pactado— para los anteriores a esa fecha, y que los propietarios recuperan la capacidad de fijar las condiciones del contrato siguiente con arreglo a la ley vigente. En zonas tensionadas, las limitaciones de la Ley de Vivienda siguen aplicando. El mercado no queda desregulado, queda como estaba antes del 22 de marzo.

Lo que sí queda en el aire es la confianza. Este tipo de episodios legislativos, normas aprobadas a contrarreloj sabiendo que no tienen los apoyos para sobrevivir, generan un daño estructural al mercado del alquiler que va mucho más allá de sus treinta y siete días de vigencia. Muchos propietarios que ya tenían dudas sobre poner su vivienda en arrendamiento han encontrado en este decreto la confirmación de sus peores temores: que el marco normativo puede cambiar de la noche a la mañana, que las reglas del juego no son estables, y que la seguridad jurídica es una promesa que en España no siempre se cumple.

El ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy, ha anunciado que volverá a llevar al Congreso las medidas «las veces que haga falta». Es su derecho, y posiblemente su obligación política. Pero desde el sector de la intermediación inmobiliaria, lo que se reclama no es un nuevo decreto de urgencia sino un pacto de Estado por la vivienda que aborde el verdadero problema: una demanda creciente frente a una oferta estructuralmente insuficiente. Los parches de urgencia no construyen pisos, no movilizan vivienda vacía y no generan la confianza que los propietarios necesitan para incorporar sus inmuebles al mercado del alquiler. Al contrario: cada vez que se legisla así, algunos más deciden que prefieren vender..

En 2001 Stuart Gabriel y Frank Nothaft publicaron en el Journal of Urban Economics un artículo que lleva por título «Rental Housing Markets, the Incidence and Duration of Vacancy, and the Natural Vacancy Rate». Su punto de partida era una pregunta técnica: cómo evaluar mejor el riesgo y el retorno de la inversión en vivienda en alquiler ante las fluctuaciones continuas del mercado. Lo que acabaron construyendo fue algo más amplio: un modelo para entender cómo se ajustan los precios del alquiler en función de la disponibilidad de vivienda.

El concepto central del estudio es la tasa natural de vacancia. Los autores la definen como aquella tasa de desocupación del parque de alquiler en la que las rentas reales no tienen presión ni al alza ni a la baja. Es, en sus propias palabras, el equivalente en el mercado de vivienda a la tasa natural de desempleo en el mercado laboral. Así como siempre existe un porcentaje de personas en transición entre empleos que no refleja una crisis económica, siempre existe un porcentaje de viviendas en alquiler temporalmente desocupadas que no refleja ningún problema estructural. Ese nivel de desocupación es inevitable y necesario para que el mercado funcione.

El mecanismo de ajuste que describe el estudio funciona en los dos sentidos. Cuando la vacancia observada cae por debajo de su nivel natural, el exceso de demanda empuja las rentas hacia arriba; esa subida frena parte de la demanda e incentiva la incorporación de nueva oferta, devolviendo la vacancia hacia el equilibrio. Cuando la vacancia supera ese nivel natural, la presión se invierte: las rentas bajan, la nueva construcción se ralentiza y la demanda de los inquilinos existentes aumenta. La distancia entre la vacancia observada y la natural es, según el modelo, lo que explica el movimiento de las rentas reales.

Para estimar empíricamente ese nivel de equilibrio, Gabriel y Nothaft aplicaron datos hasta entonces poco utilizados del Bureau of Labor Statistics: una muestra de aproximadamente 40.000 unidades de alquiler residencial encuestadas cada seis meses en las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos. El período analizado abarca de 1987 a 1996 y cubre 29 grandes ciudades. Estudios anteriores sobre el mismo tema habían utilizado datos de ingresos de arrendadores suministrados por el Institute of Real Estate Management, una fuente que los autores consideran metodológicamente insuficiente. El uso del CPI Housing Sample del BLS, señalan, permite derivar las tasas de vacancia sobre procedimientos de muestreo estadísticamente válidos.

Los resultados del modelo sitúan la tasa natural de vacancia en un rango de entre el 4 y el 4,5%, es decir, entre 40 y 45 viviendas disponibles en alquiler por cada mil del parque total. Los propios autores advierten que esta estimación es algo inferior a la de estudios previos, y que las comparaciones directas deben hacerse con cautela: la diferencia se explica en parte por la mayor fiabilidad de la fuente utilizada y por un modelo que, a diferencia de los anteriores, incorpora tanto la incidencia como la evolución de las rentas.

Una de las contribuciones más originales del artículo es precisamente esa descomposición de la tasa de vacancia en dos componentes. La incidencia mide la probabilidad de que una vivienda quede vacante en un momento dado. La duración mide cuánto tiempo permanece en esa situación. Ambos componentes aportan información distinta. Una vacancia elevada por incidencia alta puede reflejar un mercado con mucha rotación: las viviendas quedan libres con frecuencia pero se realquilan rápidamente, lo que los autores asocian a una rotación voluntaria que maximiza beneficio y utilidad. Una vacancia elevada por duración prolongada apunta a desajustes estructurales entre las características o ubicaciones de las viviendas disponibles y lo que buscan los inquilinos. Son dos diagnósticos diferentes que requieren lecturas diferentes.

En 2010 Hagen y Hansen publicaron un estudio complementario utilizando datos del área metropolitana de Seattle entre 1989 y 2005. Sus resultados confirman la existencia de una tasa natural de vacancia, pero añaden dos matices relevantes: ese nivel de equilibrio varía a lo largo del tiempo y puede diferir entre submercados de una misma ciudad. El estudio identifica además un descenso de la tasa natural en el período posterior a la introducción y crecimiento de internet, lo que los autores atribuyen a la mayor eficiencia en el emparejamiento entre propietarios e inquilinos: cuando la información circula mejor y encontrar vivienda es más rápido, el mercado puede operar con márgenes de desocupación más ajustados sin que eso signifique desequilibrio.

Gabriel y Nothaft sitúan su trabajo dentro de una cadena bibliográfica que arranca en los años cincuenta con Blank y Winnick, continúa con Rosen y Smith en los ochenta, y se extiende a través de Mueller, Wheaton y Torto, y Belsky y Goodman. Lo que esta línea de investigación ha ido construyendo es un marco analítico para leer los mercados de alquiler no a través de los precios directamente, sino a través de la vacancia como indicador adelantado. La pregunta no es cuántas viviendas están vacías, sino cuántas deberían estarlo, y qué significa la diferencia entre ambas cifras.

Que nosotros conozcamos, no existe en España ningún estudio similar. Pero el marco que la literatura académica anglosajona ha ido construyendo durante décadas no tiene por qué quedarse allí. La lógica del ajuste entre vacancia y rentas, la distinción entre incidencia y duración, la idea de que existe un nivel de desocupación que el mercado no solo tolera sino que necesita: todo eso es aplicable a cualquier mercado de alquiler, incluido el español. La cuestión importante sería conocer en España cuál es ese punto de equilibrio saludable entre oferta y demanda que evite posiciones dominantes de cualquiera de las partes. Es, en todo caso, un buen punto de partida para entender cómo funciona la vivienda en alquiler más allá de los titulares. En una próxima entrada analizaremos la oferta actual en el mercado español.

En el enlace a continuación puedes consutar el informe extendido. 

INFORME SOBRE LOS ESTUDIOS REALIZADOS EN ESTADOS UNIDOS SOBRE LA VACANCIA DE INMUEBLES EN ALQUILER, Y BIBLIOGRAFIA CONSULTADA.

La reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre el valor de referencia confirma la legalidad del valor de referencia. Esto es lo primero que conviene tener claro. El tribunal ha avalado la constitucionalidad del sistema, entendiendo que el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro puede utilizarse como base imponible mínima en determinados impuestos, siempre que el contribuyente tenga la posibilidad real de impugnarlo.

Para entender el alcance de la decisión hay que recordar qué es exactamente este valor. El valor de referencia no es el precio de mercado ni la tasación de un banco. Es un cálculo administrativo que realiza el Catastro a partir de precios comunicados por notarios y registradores, aplicando módulos y coeficientes correctores. Desde 2022, sirve como base mínima para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Sucesiones y Donaciones y el de Actos Jurídicos Documentados.

La controversia surgió porque muchos contribuyentes consideraban que este sistema invertía la carga de la prueba: si comprabas por debajo del valor de referencia, debías tributar por el valor superior fijado por la Administración, salvo que iniciaras un procedimiento para demostrar que el inmueble valía menos. El debate jurídico ha girado precisamente en torno a si este mecanismo vulnera principios como la capacidad económica o la tutela judicial efectiva.

El Tribunal Constitucional ha entendido que el modelo es válido siempre que el contribuyente pueda defenderse. Es decir, que pueda recurrir la liquidación y aportar pruebas que acrediten que el valor real del inmueble es inferior. Esto no significa que el sistema sea perfecto ni que no pueda generar conflictos, pero sí que, a día de hoy, cuenta con el respaldo constitucional.

Desde la experiencia diaria en intermediación inmobiliaria, hay algo que conviene trasladar con claridad a propietarios y compradores: el valor de referencia no determina el precio al que debes vender o comprar, pero sí puede condicionar la factura fiscal de la operación. Y eso cambia la planificación.

En operaciones de compraventa es cada vez más habitual que, antes de cerrar un acuerdo, se consulte el valor de referencia del inmueble. Si el precio pactado está por debajo, el comprador debe saber que, salvo que recurra, pagará impuestos por el valor superior. En herencias, la situación es similar: una valoración administrativa elevada puede incrementar la carga tributaria de los herederos.

La sentencia también envía un mensaje relevante al sector. La seguridad jurídica en el mercado inmobiliario no depende solo de la oferta y la demanda, sino también de la estabilidad normativa y fiscal. Cada cambio legislativo o cada pronunciamiento judicial tiene impacto directo en la toma de decisiones. Y cuando hablamos de patrimonio inmobiliario, hablamos del principal activo de miles de familias.

En este contexto, el papel del asesoramiento profesional cobra más importancia que nunca. No se trata únicamente de encontrar comprador o de negociar el mejor precio. Se trata de anticipar escenarios fiscales, de explicar con claridad qué implicaciones tiene el valor de referencia y de acompañar al cliente si decide impugnar una liquidación que considera injusta.

Conviene también recordar que el valor de referencia puede revisarse anualmente y que no todos los inmuebles reflejan con precisión su realidad física o su estado de conservación. No es lo mismo una vivienda reformada integralmente que otra en el mismo edificio pendiente de actualización, aunque ambas puedan compartir parámetros catastrales similares. Esa es, precisamente, una de las críticas más habituales al sistema.

En definitiva, la sentencia del Tribunal Constitucional  consolida el marco actual. El valor de referencia sigue siendo una pieza central en la fiscalidad inmobiliaria española. Para propietarios, compradores e inversores, la clave está en informarse antes de firmar y en contar con profesionales que no solo conozcan el mercado, sino también el entorno legal y tributario que lo rodea.

Porque en un sector donde cada decisión implica patrimonio, proyectos de vida y esfuerzo acumulado durante años, la información rigurosa y el acompañamiento experto no son un valor añadido: son una necesidad.

Si quieres conocer mas acerca del Valor de Referencia puedes consultar este artículo.