En 2001 Stuart Gabriel y Frank Nothaft publicaron en el Journal of Urban Economics un artículo que lleva por título «Rental Housing Markets, the Incidence and Duration of Vacancy, and the Natural Vacancy Rate». Su punto de partida era una pregunta técnica: cómo evaluar mejor el riesgo y el retorno de la inversión en vivienda en alquiler ante las fluctuaciones continuas del mercado. Lo que acabaron construyendo fue algo más amplio: un modelo para entender cómo se ajustan los precios del alquiler en función de la disponibilidad de vivienda.

El concepto central del estudio es la tasa natural de vacancia. Los autores la definen como aquella tasa de desocupación del parque de alquiler en la que las rentas reales no tienen presión ni al alza ni a la baja. Es, en sus propias palabras, el equivalente en el mercado de vivienda a la tasa natural de desempleo en el mercado laboral. Así como siempre existe un porcentaje de personas en transición entre empleos que no refleja una crisis económica, siempre existe un porcentaje de viviendas en alquiler temporalmente desocupadas que no refleja ningún problema estructural. Ese nivel de desocupación es inevitable y necesario para que el mercado funcione.

El mecanismo de ajuste que describe el estudio funciona en los dos sentidos. Cuando la vacancia observada cae por debajo de su nivel natural, el exceso de demanda empuja las rentas hacia arriba; esa subida frena parte de la demanda e incentiva la incorporación de nueva oferta, devolviendo la vacancia hacia el equilibrio. Cuando la vacancia supera ese nivel natural, la presión se invierte: las rentas bajan, la nueva construcción se ralentiza y la demanda de los inquilinos existentes aumenta. La distancia entre la vacancia observada y la natural es, según el modelo, lo que explica el movimiento de las rentas reales.

Para estimar empíricamente ese nivel de equilibrio, Gabriel y Nothaft aplicaron datos hasta entonces poco utilizados del Bureau of Labor Statistics: una muestra de aproximadamente 40.000 unidades de alquiler residencial encuestadas cada seis meses en las principales áreas metropolitanas de Estados Unidos. El período analizado abarca de 1987 a 1996 y cubre 29 grandes ciudades. Estudios anteriores sobre el mismo tema habían utilizado datos de ingresos de arrendadores suministrados por el Institute of Real Estate Management, una fuente que los autores consideran metodológicamente insuficiente. El uso del CPI Housing Sample del BLS, señalan, permite derivar las tasas de vacancia sobre procedimientos de muestreo estadísticamente válidos.

Los resultados del modelo sitúan la tasa natural de vacancia en un rango de entre el 4 y el 4,5%, es decir, entre 40 y 45 viviendas disponibles en alquiler por cada mil del parque total. Los propios autores advierten que esta estimación es algo inferior a la de estudios previos, y que las comparaciones directas deben hacerse con cautela: la diferencia se explica en parte por la mayor fiabilidad de la fuente utilizada y por un modelo que, a diferencia de los anteriores, incorpora tanto la incidencia como la evolución de las rentas.

Una de las contribuciones más originales del artículo es precisamente esa descomposición de la tasa de vacancia en dos componentes. La incidencia mide la probabilidad de que una vivienda quede vacante en un momento dado. La duración mide cuánto tiempo permanece en esa situación. Ambos componentes aportan información distinta. Una vacancia elevada por incidencia alta puede reflejar un mercado con mucha rotación: las viviendas quedan libres con frecuencia pero se realquilan rápidamente, lo que los autores asocian a una rotación voluntaria que maximiza beneficio y utilidad. Una vacancia elevada por duración prolongada apunta a desajustes estructurales entre las características o ubicaciones de las viviendas disponibles y lo que buscan los inquilinos. Son dos diagnósticos diferentes que requieren lecturas diferentes.

En 2010 Hagen y Hansen publicaron un estudio complementario utilizando datos del área metropolitana de Seattle entre 1989 y 2005. Sus resultados confirman la existencia de una tasa natural de vacancia, pero añaden dos matices relevantes: ese nivel de equilibrio varía a lo largo del tiempo y puede diferir entre submercados de una misma ciudad. El estudio identifica además un descenso de la tasa natural en el período posterior a la introducción y crecimiento de internet, lo que los autores atribuyen a la mayor eficiencia en el emparejamiento entre propietarios e inquilinos: cuando la información circula mejor y encontrar vivienda es más rápido, el mercado puede operar con márgenes de desocupación más ajustados sin que eso signifique desequilibrio.

Gabriel y Nothaft sitúan su trabajo dentro de una cadena bibliográfica que arranca en los años cincuenta con Blank y Winnick, continúa con Rosen y Smith en los ochenta, y se extiende a través de Mueller, Wheaton y Torto, y Belsky y Goodman. Lo que esta línea de investigación ha ido construyendo es un marco analítico para leer los mercados de alquiler no a través de los precios directamente, sino a través de la vacancia como indicador adelantado. La pregunta no es cuántas viviendas están vacías, sino cuántas deberían estarlo, y qué significa la diferencia entre ambas cifras.

Que nosotros conozcamos, no existe en España ningún estudio similar. Pero el marco que la literatura académica anglosajona ha ido construyendo durante décadas no tiene por qué quedarse allí. La lógica del ajuste entre vacancia y rentas, la distinción entre incidencia y duración, la idea de que existe un nivel de desocupación que el mercado no solo tolera sino que necesita: todo eso es aplicable a cualquier mercado de alquiler, incluido el español. La cuestión importante sería conocer en España cuál es ese punto de equilibrio saludable entre oferta y demanda que evite posiciones dominantes de cualquiera de las partes. Es, en todo caso, un buen punto de partida para entender cómo funciona la vivienda en alquiler más allá de los titulares. En una próxima entrada analizaremos la oferta actual en el mercado español.